Аренда квартир против инфляции и высоких ставок: где выгоднее всего? Проверяем прибыль в областных городах

 Аренда дома против инфляции и высоких процентных ставок Где самый прибыльный?Проверяем прибыль в областных городах

Что дальше с доходностью квартир посуточно? Ответ на этот вопрос во многом определяет спрос на недвижимость. Перед лицом роста кредитов и инфляции инвесторы все еще верят в заработок на аренде? Сколько сейчас можно на этом заработать? Специалисты GetHome.pl решили это проверить.

В последние несколько лет бума на рынке жилья именно покупка в аренду составляла важный «маховик» спроса. Инвесторов привлекала перспектива высокой доходности и стабильной прибыли, обусловленная высоким спросом на помещения со стороны студентов, сотрудников и тысяч выходцев с Востока, которые живут и зарабатывают у нас.

Рентабельность аренды оценивалась в 5-6%. в год, что было невозможно получить с помощью других, безопасных форм вложений, таких как банковские депозиты, сберегательные счета или казначейские облигации. Речь идет о периоде рекордно низких процентных ставок, завершившемся прошлой осенью.

Сильный рост процентных ставок является неблагоприятной новостью, в первую очередь, для владельцев квартир посуточно, приобретенных в кредит. В такой системе рентабельность их вложений будет снижаться. Конечно, прибыль «съедает» и очень высокая инфляция. Так сколько же можно заработать на аренде?

Прибыль не везде одинакова

Это проверили специалисты банка PKO BP. Заявление? Доходность вложений в аренду оказывается сильно диверсифицированной по регионам, но в наиболее прибыльных локациях доходность от аренды остается такой же высокой, как и в период бума, до начала серии повышения процентной ставки НБП.

< p> Аналитики банка отмечают, что в целом большую прибыль приносит аренда квартир в западных воеводствах страны. Люблин здесь исключение. С другой стороны, может удивить относительно невысокая доходность сдачи квартир в аренду в Кракове — городе туристическом и посещаемом.

«Рентабельность аренды в Кракове исключительно низкая, несмотря на большое количество потенциальных арендаторов — студентов и иммигрантов. Однако стоит отметить, что из-за туристических активов города значительную часть рынка аренды Кракова составляет краткосрочная аренда, которая сильно пострадала во время пандемии. Повсеместное введение ограничений в туристическом потоке, особенно международном, не способствует реконструкции этого сегмента рынка», — пишут специалисты ПКО ВР. Поэтому есть надежда, что с объявленным окончанием пандемии турпоток со временем вернется к допандемическому уровню, что будет связано с увеличением числа туристов и, соответственно, повышением рентабельности проектов по аренде жилья.

<р>Как мы видим, на нескольких местных рынках по-прежнему наблюдается рост, превышающий 5%. В большинстве воеводских городов средняя рентабельность аренды составляет от 4 до 5 процентов. Это по-прежнему привлекательные результаты, учитывая, что, несмотря на ряд повышений процентной ставки, шансов получить такую ​​процентную ставку по долгосрочным депозитам или сберегательным счетам нет.

Самая высокая процентная ставка по таким банковским продуктам в настоящее время составляет 2,5-3 процента. Что касается казначейских облигаций: процентная ставка по трехмесячным и трехлетним облигациям колеблется от 1 до 1,60 процента. Вы должны заморозить деньги как минимум на 4 года, чтобы получить процентную ставку, привязанную к инфляции — в зависимости от периода от 1,8 до 2,50 процента. в случае 12-летних облигаций.

Так что — на фоне доходности вышеперечисленных продуктов — доходность аренды все же выглядит привлекательно. Иначе может быть в случае с людьми, купившими недвижимость в кредит. Им следует учитывать резкое падение рентабельности своего бизнеса.

Чтобы проиллюстрировать это, мы можем выполнить моделирование. Предположим, что наш хозяин купил маленькую 2-х комнатную в большом городе за 350 тысяч. злотый. У него был свой вклад на уровне 50 тысяч. PLN, поэтому его кредит составляет 300 тысяч.

До осени рассрочка по такому кредиту, взятому на 30 лет, по тогдашней процентной ставке 2,5 процента. это было менее 1200 злотых в месяц. В настоящее время средняя процентная ставка по кредиту с маржой уже превышает 5 процентов. Ежемесячный равный взнос такого обязательства составляет более 1600 злотых.

Более высокие платежи по кредиту и доходность от аренды

Доходность от аренды в случае инвестиций, финансируемых за счет кредита, рассчитывается следующим образом: сумма годового дохода от аренды за вычетом платежей по кредиту делится на сумму капитал, который мы вложили напрямую, то есть в нашем случае 50 тыс. собственный вклад. Затем умножаем все на 100%. Таким образом, мы получаем норму прибыли на собственный капитал ( ROE, рентабельность собственного капитала) .

Если предположить, что арендная плата за 40-метровую квартиру составляет 2000 злотых (средние ставки, найденные в предложениях на крупнейших рынках страны), годовой финансовый поток до повышения процентной ставки составил 12 х (2000 -1200), т.е. 12 х 800, т.е. 9600 злотых. Делим эту сумму на 50 000. Затем умножаем результат на 100%. До осени норма прибыли на собственный капитал таких инвестиций составляла 19%.

Такая высокая отдача, казалось бы, удивляет, но не специалистов в теме. Оказывается, финансирование инвестиций с помощью кредита часто является потенциально более выгодным решением.

Врагом такой стратегии являются рост процентных ставок. Уже в феврале 2022 года по процентной ставке 5,15 проц. и рассрочка кредита в размере 1600 злотых, рентабельность собственного капитала с нашим инвестором падает до 9,6%. Если вычесть из этого инфляцию, то имеем реальную прибыль в 1-2%.

Кроме того, следует отметить, что наш расчет носит иллюстративный характер. Для того, чтобы максимально достоверно оценить рентабельность инвестиций, следует учитывать все дополнительные расходы – стоимость ремонта/отделки квартиры, оборудование, топливо, которое мы используем для проезда туда, уборка, налоги и т.д.

Для сравнения, однако — если у инвестора все деньги он выкладывает из своего кармана, то в нашем случае 350 тысяч. PLN – это рентабельность инвестиций (ROI – рентабельность инвестиций) .мы рассчитываем, разделив годовой доход от аренды на сумму инвестиций и умножив общую сумму на 100%. В нашем случае годовой доход составляет 24 тысячи злотых, а доходность — 6,8%. Мы помним, что расчет касается максимального варианта, т.е. непрерывной аренды на 12 месяцев. Также не учитываются дополнительные расходы.

Повышение арендной платы?

Снижение арендной доходности обязательно спровоцирует владельцев квартир на повышение арендной платы, особенно в условиях высокой инфляции. Данные аналитиков PKO BP показывают, что до сих пор арендная плата в воеводских столицах росла медленнее, чем цены на квартиры. Это показано на графике ниже.

Сохраняющийся высокий спрос на аренду квартир также будет стимулировать собственников к повышению платы. Речь идет не только об иностранцах или студентах или, возможно, молодых сотрудниках. Скорее всего, из-за роста цен на квартиры и стоимости кредитования на рынке аренды станет больше клиентов, которые отложат решение о покупке квартиры на «лучшие времена», либо будут вынуждены сделать это по слишком низкой цене. кредитоспособность или отсутствие достаточно высокого собственного вклада.

Марчин Монета

Оцените статью
( Пока оценок нет )

В профессии с 2008 года. Профиль - международные отношения и политика. Почта: andreykozlov07@gmail.com

Последние новости 24 часа
Аренда квартир против инфляции и высоких ставок: где выгоднее всего? Проверяем прибыль в областных городах
Восхождение, которого не было