Иоанна Лебедь: Во время кризиса делаются состояния

Бесконечно надувать воздушный шар невозможно. Однажды он сломается, — говорит Джоанна Лебедь, эксперт Польской федерации рынков недвижимости (PFRN).

Иоанна Лебедь: состояния, заработанные во время кризиса

CV Иоанна Катажина Лебедь, владелица компании Lebiedź Nieruchomości, член Варшавской ассоциации агентов по недвижимости и Польской федерации рынков недвижимости. Академический лектор. Автор и тренер тренингов для посредников и кандидатов в профессии. ∑ мат. пресс-релизы

За последние годы несколько раз объявлялось о кризисе недвижимости. Сегодня над базарной площадью сгущаются черные тучи.

Рынок недвижимости подвержен циклическим колебаниям экономической ситуации. Повышение и понижение цен происходит попеременно. Если бы вы провели непрерывную линию, установив максимальную и минимальную цены, вы бы создали красивую и правильную синусоиду. Максимальные значения, достигнутые недвижимостью за эти годы, несмотря на периодические падения, растут. За последние несколько десятилетий было три кризиса. Последним, наиболее тяжелым и продолжительным кризисом был кризис 2007–2012 гг., хотя показатели ВУС могут свидетельствовать о начале обвала в 2008 г. или рубеже 2008 и 2009 гг.

В 2008 г. были завершены сделки на 2007 г. И 2008 г. был годом «затаив дыхание». Мы были за повышением процентных ставок, ужесточением критериев оценки кредитоспособности, астрономическим ростом цен и паникой, взметнувшей цены на недвижимость. Кризис затронул все сегменты рынка – квартиры, дома и землю. Она медленно начала заканчиваться в 2011 году. 2012 год был уже годом заметного выхода из нижней ценовой категории. И в то же время начало бума, который длится почти непрерывно до сегодняшнего дня.

Землетрясение должно было быть вызвано пандемией.

Начало пандемии стало первым моментом задержки дыхания после многолетней идиллии. 4 марта 2020 г. — первый случай коронавируса в Польше. С этого дня, вместе с увеличением статистики заболеваемости, мы задались вопросом, что будет с рынком недвижимости. Мы остановились на этом вопросе ненадолго, потому что клиенты стали массово скупать недвижимость. Участки земли, дома за городом и, прежде всего, отдых снова в фаворе. Хорошо продавались не только маленькие и средние квартиры. Большие тоже. Явно происходит побег из банков с наличными в собственность.

Ажиотаж подстегнул цены?

Повышенный спрос является фактором, существенно формирующим уровень цен. Некоторые объекты боролись с покупателями, цены взлетели. Было принято продавать недвижимость намного дороже запрашиваемой цены. Это явление характерно для моментов паники и хорошо известно соученикам. Массовая скупка недвижимости и скачок цен ни к чему хорошему не приводят, они предсказывают скорое наступление спада в экономике.

Кризис близок?

Вы не можете без сопротивления тянуть за нитку, вы не можете бесконечно надувать воздушный шар. Когда-нибудь он сломается. Вопрос в том, когда. По состоянию на 2007 год у нас было пять лет падения цен. Пять лет спада. Аренда Ренессанс. С 2012 года польский рынок недвижимости работает практически по сей день.

Если кто-то инвестировал в недвижимость, флиппи или вообще получал прибыль от торговли, аренды, флиппинга за последние десять лет, и эта прибыль росла из года в год, то вам нужно глубоко подумать о том, что могут принести следующие годы. Текущая задержка дыхания не означает, что мы входим в фазу кризиса. Но у нас есть первые ласточки смены трендов.

Кредиты значительно дороже. Брокер из BIG Property сообщил на наших страницах, что в апреле «кредитоспособность поляков иссякла». Кто купит все эти помещения?

По мнению банковских аналитиков, кредитоспособность может потерять примерно 50 процентов. те, у кого это было до сих пор. Текущие заемщики уже имеют гораздо более высокие платежи по кредиту. Потенциальные заемщики могут оказаться некредитоспособными для банков. Нынешние владельцы, обремененные гораздо большими взносами, могут оказаться в сложной ситуации.

Арендной платы от арендатора недостаточно для погашения взноса. Нас ждет поток квартир, купленных для инвестиций в кредит?

Возможно, купленное в кредит вещество появится на рынке из-за сложностей с получением кредита. Очень похожий сценарий реализовался в 2015 году, когда курс CHF вырос до 5 злотых, а взносы по самым «надежным» кредитам в швейцарских франках удвоились. Была распродажа недвижимости, чтобы освободиться от убийственных кредитных рассрочек.

Разработчики не могут себе позволить снижать цены на жилье. Инвестиционные затраты растут. Будут ли новые жилые комплексы пустовать?

У нас рост цен на стройматериалы, топливо, электроэнергию и рабочую силу. Осталось не так много рабочих, чтобы защищать Украину. Более высокие производственные затраты на жилье будут указывать на рост цен.

Однако эти обстоятельства не обязательно должны быть приняты рынком. Если Ковальски потеряет кредитоспособность, аргументом не будет оправдание стоимости метро затратами на строительство. Так оно и было.

В период с 2009 по 2012 год застройщикам пришлось перепроектировать непроданные стоящие здания, чтобы высвободить капитал. Большие квартиры были разделены на несколько меньших. Односемейные дома — например, для четырех отдельных квартир. И после такого маневра продажа была завершена. Девелоперы, по сути, являются отличным пробным камнем рынка. Они не могут ждать слишком долго, чтобы быть проданными. Им нужно быстро высвободить средства и спланировать дальнейшие инвестиции. И эти последующие вложения обычно бьют по покупательскому спросу и возможностям, по «емкости» покупателей.

В 2009–2012 годах застройщики сокращали количество единиц жилья, что было выгодно обеим сторонам сделки. Потому что они имели дело с Ковальски со значительно более низкой кредитоспособностью. Мы не знаем, будут ли девелоперы снижать цены в случае повторения этого сценария. Пока мы слышим о желании индексировать цены на строящиеся квартиры на индекс инфляции, что будет означать рост цен. Вопрос в том, выдержит ли это рынок с такими ограниченными кредитными возможностями.

На вторичном рынке тоже круче?

Вторичный рынок фактически замедляется. Эффектных падений цен нет, но и не растут. Постепенно это становится заметным. Вторичный рынок недвижимости характеризуется достаточно высокой инерционностью. Это означает, что от наступления каких-либо экономических или экономических изменений до более выраженной реакции со стороны рынка недвижимости проходит несколько или несколько месяцев. Сделки, инициированные на «хорошем рынке», еще дорабатываются, и продавцы хорошо помнят, за сколько сосед продал, и тоже хотели бы этого. Лучшее лекарство на падающем рынке — время. В тот момент, когда кто-то вынужден продавать, если мы имеем дело с рынком, приближающимся к кризису, ему придется сделать свои ценовые ожидания реальными, чтобы продать. В кризис цены на некоторую недвижимость упали на 30, а иногда и на 40 процентов. относительно первоначальных ожиданий продавцов. Мы не знаем, как теперь будет.

Это хорошее время для инвестиций в недвижимость?

Даже если мы входим в кризис, помните, что самые большие состояния делаются в кризис. Хитрость заключается в том, чтобы попасть в правильный сегмент, в правильный момент и по лучшей цене.

Весь разговор по адресу: rp.pl/nieruchomosci

Оцените статью
( Пока оценок нет )

В профессии с 2008 года. Профиль - международные отношения и политика. Почта: andreykozlov07@gmail.com

Последние новости 24 часа
Иоанна Лебедь: Во время кризиса делаются состояния
Россия напала на Украину. 8 марта 2022 г.