Кредиты дороже: покупателей квартир меньше, арендодателей больше

Сделки будут чаще, но падения цен ждать не стоит

 Кредиты дороже: меньше покупателей квартир, больше арендаторов

Увеличение процентной ставки ставки и снижение доступности кредита замедлят рост цен на жилье

Эпоха дешевых ипотечных кредитов закончилась. Совет по денежно-кредитной политике повышает процентные ставки. Базовая ставка уже составляет 2,75%, и глава НБП объявляет о продолжении цикла повышения.

Кредитоспособность покупателей жилья снижается. — более 40 процентов по последним оценкам, — указывает Мариуш Курзак, управляющий директор Ценаториума.

Павел Грабовски из BIG Property говорит, что в банки поступает меньше заявок на получение кредита. Время обработки сокращается. Один из клиентов агентства получил решение от Миллениум Банка в течение трех дней.

& nbsp;

& nbsp;

Посредник Джоанна Лебедзь, эксперт Польской федерации недвижимости (PFRN), подтверждает, что количество заявок на кредит снижается. — Это четкий сигнал о том, что количество людей, которые могут позволить себе квартиру, будет уменьшаться. В такой ситуации мы покупаем место либо поменьше, либо в более дешевом районе. Или сдаем их в аренду, — поясняет эксперт ПФРН.

Повышение ставки уже сказалось на финансовом состоянии заемщиков. — Например, клиент, у которого взнос был около 1,5 тыс. злотых в месяц, сегодня он платит 2 тысячи. PLN — говорит Иоанна Лебедь.

По ее словам, цены на недвижимость в последнем квартале 2021 года начали «выравниваться». — Они точно перестали расти, показывая пока небольшую тенденцию к снижению. Правда, показатели ЦСУ показывают, что в четвертом квартале цены были рекордными, но сделки заключаются через два-три месяца после заключения предварительного договора, в котором определяется цена. Если бы мы внесли первоначальный взнос в июле, установив цену за кв. на 12 тыс. PLN, именно столько мы заплатим при заключении договора о передаче имущества на рубеже октября и ноября. Эти три месяца занимают кредитные формальности. Но в ноябре аналогичную недвижимость можно было найти и за 10–10,5 тысяч. злотых за кв.м. Тот же механизм работает, когда цены растут, говорит брокер.

Мариуш Курзак считает, что стоимость квартир в хороших районах не упадет. Они будут продолжать расти. Помещения в жилых массивах с худшими адресами, далеко от центра города, без хорошей инфраструктуры или более низкого уровня могут немного постоять, но это не будет единой тенденцией для всей Польши.

По словам Мариуша Курзака, если цены на квартиры и будут расти в зависимости от рынка, то не двузначными темпами. Повышение в основном будет связано с ростом цен на строительные материалы, землю и оплату труда. Спрос на недвижимость, подпитываемый наличными операциями, по-прежнему высок и сохранится, если инфляция будет на уровне 9-10%. Но вы можете рассчитывать на выгодные сделки, как на первичном, так и на вторичном рынке. Вероятно, они будут появляться чаще, чем раньше.

Дариуш Ксенжак, президент Emmerson Evaluation, также считает, что рост процентных ставок и снижение доступности кредитов скорее замедлится рост цен на жилье, чем приведет к их падению.

— Повышения процентной ставки по-прежнему недостаточно, чтобы переломить тенденцию на рынке жилья. Есть много других переменных. Из-за инвестиционных затрат девелоперы не могут позволить себе сокращения. Чтобы сохранить маржу и прибыльность инвестиций, они должны поддерживать цены, даже если спрос уменьшится с увеличением кредитных платежей, — объясняет президент Książak. — Пандемия научила нас, что все возможно. Однако пока нет оснований строить инвестиционные планы на предположении, что цены в ближайшем будущем упадут.

Роберт Хойнацкий, президент Rednet 24, компании, специализирующейся на продаже квартир в застройке, также прогнозирует замедление роста цен .

— О снижении из-за увеличения стоимости строительства речи не идет. Однако в 2022 году рост цен будет ниже инфляции, а это означает реальное снижение, — подчеркивает Роберт Хойнацкий.

По его мнению, война в Украине может привести к повторению 2007 года, когда лопнул ценовой пузырь. Но в базовом сценарии цены не упадут, по крайней мере, в номинальном выражении.

& nbsp;

& nbsp;

Томаш Перит, директор агентства Północ Nieruchomości Wrocław Jednościowej, ожидает, что цены на небольшие квартиры будут сохранены более или менее на текущем уровне. По его словам, клиенты проверяют свои финансовые возможности. Сделайте их меньше метров. Это может затруднить продажу больших единиц. Тогда их цена может упасть.

Увеличение кредитов означает снижение спроса на квартиры, купленные для собственных нужд. — Однако я далек от того, чтобы говорить, что это приведет к падению цен. Рост будет медленнее, и клиенту придется ждать дольше, чем шесть месяцев назад, считает Мацей Чиж из агентства Północ Nieruchomości Warszawa Giełdowa. — Я бы не стал откладывать решение о покупке недвижимости в надежде, что тенденция вдруг изменится.

Мацей Чиж не сомневается, что инвестиции в недвижимость по-прежнему выгодны. Например, рекомендует двухкомнатные, 38-44-метровые квартиры в домах не старше десяти лет, с хорошим адресом. Это проверенные, самые популярные инвестиции. Он также рекомендует уникальную недвижимость, такую ​​как виллы или земельные участки в престижных районах, например, в лучших районах Варшавы (Старый Жолибож, Мокотув, Садыба, Саска Кемпа) или в так называемых второй дом в популярном туристическом месте с видом на воду или горы.

& nbsp;

& nbsp;

Джоанна Лебедь признается, что однозначного ответа на вопрос, во что инвестировать сегодня, нет.

— Если это будет чистая инвестиция «вместо банковского вклада», то давайте искать недвижимость, цена которой должна расти независимо от экономической ситуации, — говорит Иоанна Лебедь. — Земля — ​​хорошее вложение, но не везде и не везде. Разместим в относительно недорогих землях, цены на которые могут подняться, или в тех, которые можно преобразовать, что повысит их стоимость. Не каждый земельный участок гарантирует возврат инвестиций.

Роберт Хойнацкий советует покупать квартиры в начале продаж, когда застройщики предлагают более низкие цены. Банки, финансирующие инвестиции, требуют определенного уровня предварительной продажи.

Дариуш Клосинский, владелец Fiesta ZN, компании по управлению арендой, утверждает, что из-за более высоких процентных ставок не все может позволить себе купить квартиру.

— Некоторые потенциальные покупатели потеряли или потеряют свою кредитоспособность в связи с дальнейшим повышением процентных ставок. Другие не получат достаточно денег от банка. Такие люди будут в некотором роде обречены на ренту, — объясняет Дариуш Клосинский.

По его словам, при покупке квартир в аренду повысится популярность небольших областных городов, где порог входа ниже. Также есть хорошие условия для инвестирования в недвижимость в мегаполисах. Например, цены в Лодзи по-прежнему намного ниже, чем в других агломерациях.

Дариуш Клосинский подтверждает, что самые выгодные — это небольшие квартиры в новых, хорошо расположенных усадьбах. Но, как он оговаривается, сам факт того, что квартира имеет хорошие параметры, не гарантирует получение прибыли.

— Важно подготовить помещения к аренде, о чем многие инвесторы забывают. Если мы делаем ошибки, например, обустраивая интерьеры против тенденций, несмотря на лучшее расположение и идеальный размер, у нас могут возникнуть проблемы с арендой и достижением рентабельности, — предупреждает Дариуш Клосинский.

По мнению эксперта Fiesta, более дорогие кредиты могут испортить ряды инвесторов, которые хотели бы купить недвижимость за счет средств банка . Суммы, которую можно получить, может не хватить на недвижимость в хорошем месте.

— Если предположить, что процентные ставки вырастут еще больше, то кредит будет просто слишком дорогим для некоторых потенциальных инвесторов, — подчеркивает Дариуш Клосинский.

& nbsp;

& nbsp;

До сих пор дешевые кредиты отдавали предпочтение инвестициям в недвижимость. После повышения процентных ставок арендной платы с арендатора не всегда хватает в рассрочку. Начнут ли инвесторы избавляться от таких помещений?

Джоанна Лебедь напоминает, что вскоре после начала пандемии «приостановилась» как долгосрочная, так и краткосрочная аренда. Арендная плата упала. Некоторые из этих квартир, часто приобретаемые за счет кредита, попали на рынок. Это не массовый всплеск, но если карантинов и ограничений будет больше, возможно, эти помещения появятся на рынке.

Роберт Хойнацкий не ожидает опрометчивости. По его мнению, арендные ставки растут. На рынке могут быть предложения о продаже, но их немного.

Не ожидает продажи и Малгожата Велновска, аналитик Cenatorium. По ее словам, гораздо более высокие платежи по кредиту повышают популярность аренды квартир. Помещения все охотнее арендует молодежь и люди, приезжающие в Польшу. Этой тенденции может угрожать только новый карантин или военные действия в Украине.

Дариуш Ксенжак придерживается аналогичного мнения. По его словам, некоторые инвесторы, которые вложили средства в покупку в кредит, могут испытывать некоторое давление. Некоторые могут захотеть продать свои помещения. Но если это и произойдет, то не раньше, чем после праздников. И это не будет масштабно.

Недвижимость по-прежнему является привлекательной инвестицией

Повышение ставок по ипотеке ограничит круг людей, которые смогут позволить себе квартиру. Рынок аренды будет прибыльным.

1. Кредитоспособность покупателей жилья при поддержке банковского финансирования значительно падает после ряда повышений процентных ставок. Клиенты, не получившие кредит, будут естественными кандидатами в арендаторы. Рынок аренды жилья восстановится после пандемического кризиса. PRS, то есть институциональная аренда жилья, также выиграет.

2. Инвесторы в недвижимость могут потирать руки. Еще можно заработать на небольших двухкомнатных квартирах в новых микрорайонах с хорошей транспортной развязкой. Помещения арендуют студенты, молодые люди, начинающие свою профессиональную карьеру, и работники, приезжающие в Польшу.

3 . Денежные средства продолжат поступать на рынок жилья. Увеличение процентных ставок приводит к улучшению процентных ставок по банковским депозитам, но процентные ставки все еще намного ниже инфляции, достигая 9-10%. Многие инвесторы по-прежнему предпочтут потратить свои сбережения на покупку квартир, земельных участков или домов для отдыха.

4. Нельзя ожидать большого падения цен на жилье. Застройщики не смогут снизить цены, потому что стоимость строительства жилых комплексов резко возрастает. Однако жилье не будет дорожать так быстро, как раньше, что не является хорошей новостью для тех, кто зарабатывает на спекуляциях.

5. Земля также является хорошей инвестицией, особенно относительно недорогая или предназначенная для использования это изменчиво.

Оцените статью
( Пока оценок нет )

В профессии с 2008 года. Профиль - международные отношения и политика. Почта: andreykozlov07@gmail.com

Последние новости 24 часа
Кредиты дороже: покупателей квартир меньше, арендодателей больше
Порошенко: Самый простой путь к миру — вооружить Украину