уже на горизонтеВ течение года цены на новые квартиры, предлагаемые застройщиками в крупнейших польских городах, выросли в среднем на несколько процентов. И хотя это не было доминирующим фактором, несколько процентных пунктов были добавлены к наблюдаемому росту из-за новых потребностей в энергии, увеличивающих стоимость строительства. Однако на горизонте ожидаются новые изменения в правилах.
— Изменения, которые были введены в последние годы, незначительно повлияли на стоимость реализации наших инвестиций, мы оцениваем их примерно в 3,5 процента. — оценивает Дариуш Павлукович, член правления Vantage Development.
По оценкам представителей Archicom, которые считают, что новые правила энергосбережения новых квартир, действующие с 2021 года, могли увеличить стоимость строительства на от 2 до 3,5%.
Требуется пассивность
О каких ориентирах идет речь? В соответствии с более строгими нормами, действующими с начала 2021 года, вновь строящиеся дома на одну семью и многоквартирные дома должны характеризоваться нулевым потреблением энергии.
Переводя это на конкретные факты, новые здания должны иметь , среди прочего, повышенная энергоэффективность стен, окон, наружных дверей, кровли и плоской кровли, фундаментов и полов на грунте, модернизированные отопительные котлы и устройства (например, лифты) должны получать возобновляемую энергию.
Все это для того, чтобы соответствовать новым, более строгим коэффициентам теплопередачи от зданий наружу. Для квартир в многоквартирных домах после 1 января 2021 года – 65 кВтч/кв.м. в течение года (85 кВтч/кв.м к 2021 г.), для одноквартирных домов коэффициент составляет 70 кВтч/кв.м. в год (95 кВтч/кв.м до 2021 г.), а в случае хозяйственных построек 70 кВтч/кв.м. (90 кВтч/кв.м к 2021 г.).
Дорогие материалы сильнее влияют на цены на жилье
Таким образом, правила, действовавшие более года, лишь незначительно повлияли на рост цен на готовые квартиры. По данным Центрального статистического управления, средние цены сделок, зафиксированные в четвертом квартале 2021 года, были в среднем на несколько процентов выше, чем годом ранее.
Среди семи крупнейших первичных рынков Польши самый низкий (+12,5 % г/г) увеличились средние суммы, выплачиваемые за новые квартиры в Познани. В Варшаве годовой прирост составил около 14 %, в Гданьске 15 %, во Вроцлаве 16 %, в Кракове 18 %, а в Гдыне целых 34 %.
На такое положение вещей, несомненно, повлияло резкое повышение цен на строительные материалы. По данным Ассоциации польских работодателей на февраль 2022 г., цены на материалы ежегодно увеличивались на 27%.
— Действительно, новые стандарты энергоэффективности в зданиях являются более строгими, что теоретически должно привести к более высоким затратам на строительство. Однако в последние месяцы мы столкнулись с таким значительным повышением цен на строительные материалы, что было бы трудно выделить влияние только одного фактора на эту тенденцию, — отмечает Томаш Лапински, управляющий директор по инвестициям в жилье Cordia Polska и президент. правления Polnord SA
Новые изменения в правилах на горизонте
Вскоре, однако, правила строительства могут снова способствовать росту цен на новые квартиры. На горизонте грядут дальнейшие изменения технических условий для застройщиков.
Проект поправок в положение о технических условиях, который был создан Министерством развития и технологий, сейчас находится на стадии общественных консультаций. Если он и вступит в силу, то не раньше начала 2023 года. Если бы он прошел голосование в нынешнем виде, разработчикам пришлось бы, в том числе, обеспечить больше солнечного света в однокомнатных квартирах. До сих пор нормы, определяющие, сколько часов в день квартира должна освещаться солнечным светом, на студии не распространялись. С одной стороны, это попытка устранить т.н. темные квартиры.
С другой стороны, новое положение — по словам разработчиков — однако это может повлиять на наличие помещений и, следовательно, на дальнейшее повышение цен. По словам Бартоша Кузняра, президента правления Lokum Deweloper SA, которого цитирует RynekPierwotny.pl, эффективность землепользования также пострадает от поправок к правилам, которые усугубят уже существующую проблему с доступностью земли, особенно в городе.
Збигнев Мачков, архитектор и основатель студии Maćków Pracownia Projektowa.
— Придется строить более экстенсивно, что выльется не только в рост цен на жилье, но и в разрастание городов, — отмечает архитектор. — Мы должны, например, научиться жить более плотно в городах и принять, что дома или кварталы расположены на меньших расстояниях друг от друга, потому что это способ оптимизировать и удешевить использование города. Да, если квартал 100 м х 100 м, комфорта проживания гораздо больше, но какое это имеет отношение к экологии и энергоэффективности? Низкая плотность населения включает более длинные маршруты общественного транспорта или необходимость строительства более длинных сетей, — добавляет он.
Еще одно из новых положений, включенных в проект поправок к постановлению, касается необходимости строительства парковочных мест в гаражах с прямым доступом. на маневровую дорогу. На практике это означает недопущение создания т.н. закладные места.
— Невозможность создания ипотечных машиномест в гаражных холлах выльется в то, что то же количество машиномест будет спроектировано более экстенсивно, а значит, и метро будет более протяженным, что также может увеличить стоимость квартир, т.к. в настоящее время стоимость строительства подземной автостоянки составляет одну пятую, а иногда и четверть стоимости всех инвестиций, – подчеркивает Збигнев Мачков.
Как сообщила Агнешка Клис, член правления Atal SA, указывает, запрет на строительство т.н. заложенные места при сохранении существующих ставок выльются в уменьшение количества парковочных мест и, соответственно, выплескивание машин из подземных гаражей на поверхность.
