Поляки ринулись покупать рекордно дорогие квартиры по рекордно дешевым кредитам — хорошо не доделали

Содержание новости
  1. Плач невинных
  2. Причина кредитных проблем
  3. Один раз вверх, один раз вниз
  4. Есть ли «выборный заговор» банкиров? < /h2> И, наконец, самое популярное в последнее время искажение — проблема WIBOR. Медийное пространство было заполнено малоэффективными теориями о том, что банки «мошенничают» при установлении ставок WIBOR, искусственно увеличивая свою «маржу». Такие тезисы первыми озвучили некоторые юристы, желавшие заработать на судебных процессах должников по выбору. Позднее его подхватили некоторые политики и журналисты, обычно несведущие в финансах и банковском деле. Дело в том, что в настоящее время ставки WIBOR 3M и 6M, на которых основана процентная ставка почти всех жилищных кредитов в злотых, значительно превышают ТЕКУЩУЮ базовую ставку NBP. На 25 апреля 2022 г. WIBOR 3M составлял 5,79%, а WIBOR 6M — 6,01% при базовой ставке 4,50%. Только то, что это ставки по кредитам на три и шесть месяцев соответственно! Ставка кредита овернайт составила 4,50% — ровно столько же, сколько ставка в Национальном банке Польши. Здесь нет никакого заговора. Для этого есть простая математика. «Более длинные» ставки WIBOR отражают ожидания Совета по денежно-кредитной политике в отношении будущих процентных ставок на горизонте следующих нескольких месяцев. Контракты FRA показывают, что рынок в настоящее время ожидает повышения процентных ставок в Польше до более чем 7% в течение следующих 6 месяцев. И именно эти ожидания заложены в ставках WIBOR. Обратите внимание, что то же самое сейчас происходит со ставками LIBOR в долларах США. Например, LIBOR 3M превышает 1,2%, а ставка по федеральным фондам в центральном банке США составляет всего 0,33%. Но рынок рассчитывает на быстрое повышение ставок ФРС в ближайшие месяцы. — На графике ниже представлены официальные данные по WIBOR3M и средний курс НАД в ближайшие 3 месяца. Как видите, WIBOR3M систематически * недооценивал * рост со стороны NBP, — объясняет Миколай Рачиньски из Noble Funds TFI. — Ставки WIBOR устанавливаются очень близко к рыночным уровням других процентных ставок, наблюдаемых на рынке. Будь то процентные ставки в иностранной валюте, депозитные операции овернайт или сделки с обеспечением репо. По всем им совершаются сделки на миллиарды злотых, — добавляет Рачиньски. Поэтому неверно, что ставки WIBOR оторваны от реальности и являются результатом только прихотей банков. Да, низкая транзакционность этих ставок является определенным недостатком, но нельзя доказать, что они каким-либо образом завышены. Достаточно сопоставить их с другими рыночными процентными ставками, по которым совершаются реальные сделки. Подводя итог, процентные ставки в Польше растут, потому что Национальный банк Польши давно отстает от нормализации денежно-кредитной политики и теперь должен быстро поднять цену кредита, чтобы укротить неприемлемо высокую инфляцию ИПЦ. Издержкой этого являются значительно более высокие взносы по жилищному кредиту, которые по совершенно другим причинам (избыток ликвидности в секторе, банковский налог, пассивность вкладчиков) не сопровождаются достаточно высоким ростом процентных ставок по банковским депозитам. В то же время выборщики-должники, страдающие от увеличения рассрочки, выигрывают от инфляционной девальвации реальной стоимости их обязательств и роста цен на приобретаемую в кредит недвижимость. Они также в среднем финансово более обеспечены, чем среднее домохозяйство в Польше. Если мы хотим, чтобы гидра инфляции наконец была подавлена, то мы должны принять более высокие процентные ставки и сдержать радостное творчество политиков, стремящихся решить любую социальную проблему (включая надуманные проблемы) путем произвольного перераспределения доходов.

Поляки ринулись покупать рекордно дорогие квартиры за рекордно дешевый кредит - добром это кончиться не могло

В последние недели вопрос ставок WIBOR доминировал в политических и экономических дебатах в Польше. Количество нелепостей, неправд и искажений, возникших на эту тему, заслуживает четкого указания.

Последние два года отмечены кредитным бумом. На жилищный кредит (не путать с ипотекой!) ушло более 460 тысяч. домохозяйства с долгом почти 148 млрд злотых. Вероятно, это было худшее время для покупки недвижимости с плавающей процентной ставкой с использованием заемных средств. Вопреки многочисленным предупреждениям, люди массово бросились покупать рекордно дорогие квартиры за (временно) рекордно дешевые кредиты. Это не могло закончиться хорошо, как я вас много раз предупреждал.

Плач невинных

Обычно толпа — худший советчик. Это пик так называемого бума. Улица массово скупает переоцененные акции, чтобы избежать биржевых площадок во время экономического спада. В разгар паники он покупает валюту по рекордно высокой цене. Во время жилищного пузыря она влезает в долги в рекордно слабых швейцарских франках, а потом мы плачем, как ее «обманули» безжалостные банкиры. Теперь к этому списку можно добавить людей, которые стали жертвами аморально дешевых кредитов и проклинали якобы заговоры банкиров и растущий WIBOR. Я пишу это не для того, чтобы кого-то обидеть. Так уже везде в мире, и очевидно, так и должно быть.

Чтобы правильно понять текущую ситуацию, нам нужно вернуться в прошлое хотя бы на несколько лет. Март 2015 года. Совет по денежно-кредитной политике в ответ на продолжающуюся статистическую дефляцию цен снижает процентные ставки до рекордно низкого уровня в 1,50%. В то время я считал — и поддерживаю свое мнение, — что это была серьезная ошибка. Слишком сильное снижение цены денег, а затем поддержание ее на слишком низком уровне в течение многих лет стало источником текущих проблем .

Причина кредитных проблем

Вторую ошибку допустил очередной МПК, который по непонятным причинам проспал период хороших экономических условий и не порвал с политикой рекордно низких процентных ставок на рубеже 2016/17 гг. В результате уже более 5 лет мы имеем дело с ситуацией, когда реальная процентная ставка в Польше отрицательная. Это имеет серьезные долгосрочные последствия. Во-первых, поляки утратили возможность надежно хранить покупательную способность сбережений. Вложение денег в банк или в казначейские облигации приносило реальные убытки. Отсюда инвестиционный спрос на квартиры, рассматриваемые как «надежное» вложение капитала и источник регулярного дохода. Этот спрос сыграл важную роль в росте цен на жилье, наблюдавшемся после 2015 года.

Ошибочная денежно-кредитная политика стала еще хуже весной 2020 года, когда МПК снизила процентные ставки практически до нуля, излишне и даже вредно. Кроме того, Совет под руководством главы НБП Адама Глапинского уже давно настаивает на том, чтобы процентные ставки не повышались.

— Я много раз говорил, что я ожидаю, что процентные ставки останутся неизменными к концу срока моих полномочий. На данный момент я нахожу дальнейшее подтверждение своей индивидуальной проекции, а также своей интуиции — ее можно предсказать на два года, на большее трудно, — сказал президент Адам Глапински в ноябре 2019 года. — По-моему, за два года ноги с большой вероятностью граничащие с ними не будут подняты. Есть немного проинфляционные факторы, есть немного дезинфляционные и они уравновешивают друг друга, — подчеркнул глава НБП.

В результате среди людей было твердое убеждение, что процентные ставки всегда будут такими низкими, а цены на недвижимость будут расти бесконечно. Было трудно передать сообщение о том, что так быть не должно, и в конечном счете так просто не может быть.

Дешевый кредит создал иллюзию высокой кредитоспособности даже для людей с относительно низкими доходами. Год назад некоторые банки предлагали людям со средним доходом около 800 000 злотых кредита и были готовы взимать с них рассрочку, покрывающую более 40% их располагаемого дохода (DSTI). Такой практики никогда не должно было быть, и она продолжалась годами. Эти кредиты были чрезвычайно рискованными даже при почти нулевых процентных ставках и становились смертельными при умеренно низких ставках. Эти номинальные, в реальном выражении, глубоко отрицательные процентные ставки вызвали бум на рынке жилья и в 2021 году вынудили многих из тех, кто решил накопить на собственную квартиру, сдаться и в панике покупать в кредит. Но они не могли, потому что цены росли быстрее, чем сбережения.

Один раз вверх, один раз вниз

Экономикой управляет деловой цикл, в котором экономическая активность то слабее, то сильнее. Когда экономика расширяется и создает инфляционную напряженность (как это было в предыдущем году), центральный банк повышает процентные ставки, чтобы не допустить снижения покупательной способности денег, которые он выпускает. Таким образом, в нынешнем цикле повышения ставок нет ничего экстраординарного. В прошлом ставки WIBOR были даже выше нынешних. В 2008 г. она составляла более 6,5%, а в 2004 г. даже 7%. И ничего страшного тогда не произошло и никто не придумал диковинных идей, чтобы «облегчить» заемщиков.

Таким образом, аберрацией является не столько текущее повышение процентных ставок, сколько политика отказа от повышения ставок в 2016-2019 годах, когда цена кредита должна была вырасти до 4-5% вслед за ростом инфляции. Если бы это произошло тогда, сейчас МПК не пришлось бы так сильно повышать ставки, а сама инфляция была бы намного ниже. Однако этого мы никогда не узнаем, и давайте лучше сосредоточимся на фактическом положении дел.

А это то, что процентные ставки в Польше все еще очень низкие по отношению как к текущим, так и к ожидаемым Инфляция ИПЦ. В настоящее время базовая ставка НБП составляет 4,5%, и даже если, согласно рыночным предположениям, она поднимется примерно до 7,5%, она все равно будет ниже темпов роста потребительской корзины. Это означает реальная процентная ставка в Польше по-прежнему останется ниже нуля . Следовательно, держатели сбережений будут продолжать нести убытки — по крайней мере, до тех пор, пока инфляция не вернется к целевому показателю NBP в 2,5%. И это произойдет не скоро.

Также стоит добавить, что наибольшие выгодоприобретатели от такой ситуации получают именно… виборные должники. При двузначной инфляции реальная стоимость долга быстро уменьшается, как и стоимость сбережений. Это несколько противоположно ситуации с должниками по ставке Libor, где платежи оставались относительно низкими, а общая задолженность увеличивалась. В то же время расположение «злотых» намного лучше, чем у «откровенных», потому что они «закрепили» цены на недвижимость на уровнях значительно ниже нынешних. Так что, если речь идет о господдержке ипотечных должников, то, может быть, они должны платить дополнительный налог с выгоды, полученной от роста цен на задолженную недвижимость. Ведь премьер-министр Моравецкий и его команда мастера изобретать «новые низкие налоги».

Премьер-министр Матеуш Моравецкий заявляет, что банки заплатят за предложения, предложенные правительством. Им придется демпинговать на Фонд поддержки заемщиков и юридическое (и этическое) обсуждение изменения типа ставки WIBOR в кредитных договорах. Просто мы все хорошо знаем, что это так не работает. Банки фактически понесут дополнительные расходы, которые снизят их финансовые результаты за 2022 год. Но в долгосрочной перспективе все, скорее всего, оплатят… клиенты банка в виде более высоких кредитных спредов (в новых договорах), комиссий и сборов. То есть точно так же, как и после введения банковского налога, расходы по которому через несколько кварталов банки переложили на клиентов.

Есть ли «выборный заговор» банкиров? < /h2>

И, наконец, самое популярное в последнее время искажение — проблема WIBOR. Медийное пространство было заполнено малоэффективными теориями о том, что банки «мошенничают» при установлении ставок WIBOR, искусственно увеличивая свою «маржу». Такие тезисы первыми озвучили некоторые юристы, желавшие заработать на судебных процессах должников по выбору. Позднее его подхватили некоторые политики и журналисты, обычно несведущие в финансах и банковском деле.

Дело в том, что в настоящее время ставки WIBOR 3M и 6M, на которых основана процентная ставка почти всех жилищных кредитов в злотых, значительно превышают ТЕКУЩУЮ базовую ставку NBP. На 25 апреля 2022 г. WIBOR 3M составлял 5,79%, а WIBOR 6M — 6,01% при базовой ставке 4,50%. Только то, что это ставки по кредитам на три и шесть месяцев соответственно! Ставка кредита овернайт составила 4,50% — ровно столько же, сколько ставка в Национальном банке Польши.

Здесь нет никакого заговора. Для этого есть простая математика. «Более длинные» ставки WIBOR отражают ожидания Совета по денежно-кредитной политике в отношении будущих процентных ставок на горизонте следующих нескольких месяцев. Контракты FRA показывают, что рынок в настоящее время ожидает повышения процентных ставок в Польше до более чем 7% в течение следующих 6 месяцев. И именно эти ожидания заложены в ставках WIBOR. Обратите внимание, что то же самое сейчас происходит со ставками LIBOR в долларах США. Например, LIBOR 3M превышает 1,2%, а ставка по федеральным фондам в центральном банке США составляет всего 0,33%. Но рынок рассчитывает на быстрое повышение ставок ФРС в ближайшие месяцы.

— На графике ниже представлены официальные данные по WIBOR3M и средний курс НАД в ближайшие 3 месяца. Как видите, WIBOR3M систематически * недооценивал * рост со стороны NBP, — объясняет Миколай Рачиньски из Noble Funds TFI. — Ставки WIBOR устанавливаются очень близко к рыночным уровням других процентных ставок, наблюдаемых на рынке. Будь то процентные ставки в иностранной валюте, депозитные операции овернайт или сделки с обеспечением репо. По всем им совершаются сделки на миллиарды злотых, — добавляет Рачиньски.

Поэтому неверно, что ставки WIBOR оторваны от реальности и являются результатом только прихотей банков. Да, низкая транзакционность этих ставок является определенным недостатком, но нельзя доказать, что они каким-либо образом завышены. Достаточно сопоставить их с другими рыночными процентными ставками, по которым совершаются реальные сделки.

Подводя итог, процентные ставки в Польше растут, потому что Национальный банк Польши давно отстает от нормализации денежно-кредитной политики и теперь должен быстро поднять цену кредита, чтобы укротить неприемлемо высокую инфляцию ИПЦ. Издержкой этого являются значительно более высокие взносы по жилищному кредиту, которые по совершенно другим причинам (избыток ликвидности в секторе, банковский налог, пассивность вкладчиков) не сопровождаются достаточно высоким ростом процентных ставок по банковским депозитам.

В то же время выборщики-должники, страдающие от увеличения рассрочки, выигрывают от инфляционной девальвации реальной стоимости их обязательств и роста цен на приобретаемую в кредит недвижимость. Они также в среднем финансово более обеспечены, чем среднее домохозяйство в Польше. Если мы хотим, чтобы гидра инфляции наконец была подавлена, то мы должны принять более высокие процентные ставки и сдержать радостное творчество политиков, стремящихся решить любую социальную проблему (включая надуманные проблемы) путем произвольного перераспределения доходов.

Оцените статью
( Пока оценок нет )

В профессии с 2008 года. Профиль - международные отношения и политика. Почта: andreykozlov07@gmail.com

Последние новости 24 часа
Поляки ринулись покупать рекордно дорогие квартиры по рекордно дешевым кредитам — хорошо не доделали
Лига чемпионов УЕФА. Замена Спасти Манчестер Юнайтед