Двузначная инфляция, еще более быстрый рост стоимости строительства и контроль девелоперов над предложением, чтобы компенсировать снижение спроса на квартиры повышенными кредитными ставками — согласно прогнозу, обновленному после первого квартала, для польского рынка недвижимости прогнозируется 2022 год. По мнению экспертов, рассчитывать на замедление наблюдаемого роста и тем более на падение цен не приходится. Это можно рассматривать как симптом жилищного кризиса.
Прогнозы относительно ситуации на рынке продажи и аренды жилья в 2022 году были представлены на страницах Bankier.pl в конце прошлого года. В то время эксперты рынка недвижимости прогнозировали, с одной стороны, ослабление роста цен на жилье из-за снижения спроса, а с другой стороны, сдерживаемое ростом цен на участки и стоимости строительства.
События первого квартала 2022 года, однако, означают, что мы решили еще раз спросить у экспертов, занимающихся рынком недвижимости, что, с учетом событий на данный момент, произойдет в ближайшие месяцы.
В большинстве случаев новые прогнозы гораздо менее осторожны, чем декабрьские. Во-первых, шансов на снижение цен на жилье или даже торможение восходящей тенденции остается все меньше.
Строительство квартир становится все дороже
— Ожидание замедления роста цен на жилье, не говоря уже об их падении, не имеет никакой отправной точки. Только рост цен на материалы может увеличить стоимость строительства на 10% к концу года. Таким образом, прогнозы начала года, предсказывающие рост всего на несколько процентов, теперь кажутся сильно заниженными, — говорит Ярослав Енджинский, эксперт портала RynekPierwotny.pl.
Руководство
10 проверенных способов улучшить свою кредитоспособность
Скачайте руководство бесплатно или купите его за 10 злотых.
Есть вопрос? Пишите в & nbsp; [email & # 160; protected]
Купить билетБесплатно сохранитьОтправить имя Фамилия Поле заполнено неверно! Если вы хотите получить счет, пожалуйста, заполните оставшуюся часть формы: NIP (без тире) Поле заполнено неправильно! Название компании Неверно заполнено поле!Улица, номер дома/квартиры Неверно заполнено поле!Почтовый индекс Введите код в формате хх-ххх!Город Неверно заполнено поле!Отправить
Как он поясняет, причины таких прогнозов следует искать в том числе при двузначной инфляции, которая впервые в XXI веке достигла 11% в марте, перспектива вступления в силу нового закона о застройщике, вводящего Гарантийный фонд развития, или рост цен на строительные материалы.
также Малгожата Велновска, старший аналитик по недвижимости в Cenatorium, которая считает, что те, кто ищет свое собственное «М», должны считаться с увеличением на 10-12 процентов. в год.
— Рост цен на жилье, в частности на первичном рынке, будет определяться ростом цен на сырье, строительные материалы и общестроительные расходы. По данным БТС, с августа 2021 года по март 2022 года цены на стройматериалы выросли аж на 30%. Такой резкий эффект выльется в дальнейшее повышение цен, — оценивает эксперт Cenatorium.
Дорогие кредиты ограничивают спрос
С другой стороны, повышающиеся семь месяцев подряд процентные ставки, влияющие на размер взносов по уже запущенным ипотечным кредитам и одновременно ограничивающие кредитоспособность потенциальных покупателей квартир, вызывают падение спроса на рынке продажи жилья. /p>
Как отмечает Каролина Климашевская из службы недвижимости Otodom, за год движение на рынке продажи квартир снизилось примерно на 20%.
— На этот уровень уменьшилось количество людей, просматривающих объявления о продаже квартир. Более сильное снижение зафиксировано у людей, которые активно ищут новые квартиры, т.е. откликаются на предложения и связываются с рекламодателями. В марте 2022 года их было примерно на треть меньше, чем год назад, сообщает Каролина Климашевска.
По мнению эксперта Otodom.pl, если произойдет замедление роста цен на продажу жилья в Польше рынке, это будет небольшое замедление и иллюзорность. Это произойдет только в результате изменения структуры предложений, доступных на рынке.
— В случае с первичным рынком девелоперы подают сигналы о нехватке свободных земель под жилищное строительство в центре города, что находит отражение в расположении новых жилых массивов в пригородных зонах. Таким образом, расценки за квадратный метр обычно ниже, — отмечает Каролина Климашевская.
Дистанционно-управляемая подача
Однако, по мнению экспертов, падение спроса на квартиры не приведет к падению цен или замедлению тенденции к росту, наблюдаемой годами. У разработчиков есть инструменты для предотвращения подобных ситуаций. Это в первую очередь подстройка предложения под текущий спрос.
— Снижение цен застройщиков в этом году, скорее всего, означало бы кризис на рынке жилья, шансы на его возникновение сейчас близки к нулю. В ситуации снижения спроса девелоперы будут пропорционально сокращать предложение и, таким образом, уменьшать давление, направленное на сдерживание роста цен, — утверждает Ярослав Енджинский.
Он добавляет, что дальнейшее повышение процентных ставок Советом по денежно-кредитной политике несет в себе еще один серьезный риск.
— Это неплатежеспособность некоторых заемщиков, которые могут просто перестать выплачивать уже взятые жилищные кредиты. Если масштаб будет соответствующим, это будет иметь очень серьезные последствия для банковского и жилищного секторов, — отмечает Енджинский.
Марчин Красон, эксперт obido.pl, также указывает на сокращение предложения. Как он указывает, в конце 2021 года застройщики на крупнейших польских рынках предлагали 37,4 тыс. квартиры — на 22 процента меньше, чем годом ранее.
— Текущий уровень является самым низким с 2010 года, — подчеркивает Марчин Красонь.
Сокращение предложения также можно увидеть в данных Центрального статистического управления за первые два месяца 2022 года. Тогда застройщики приступили к строительству 18 660 квартир, что составило результат 16,4%. ниже, чем в соответствующем периоде прошлого года.
Новые клиенты сохранят спрос?
По мнению Марчина Красона, хотя рост ставок по кредитам и удорожание ипотечных кредитов исключают часть потенциальных клиентов с рынка жилья, эти же факторы могут открыть двери для новой группы людей, ищущих свою «М».
< p> — Такие же высокие процентные ставки или фактически более высокая инфляция, чем они, привлекают на рынок жилья тех, кто ищет место для своих сбережений, потому что банковские депозиты с чистой процентной ставкой выше 2 процентов. это все-таки очень редкое явление, — отмечает эксперт obido.pl.
По словам Малгожаты Велновской, в скором времени на рынок продажи жилья могут выйти бенефициары закона о предоставлении государственной гарантии собственного вклада.
— К сожалению, параметры программы рассчитаны таким образом, что ее эффективность на крупнейшие рынки, в частности первичные рынки, будут ограничены, — отмечает эксперт Cenatorium.
Проблема заключается в ценовых ограничениях, включенных в закон, а это означает, что процент квартир в крупнейших польских городах, которые могут претендовать на участие в программе, невелик. В Варшаве — в зависимости от рынка — 2 или 13 процентов. квартир, еще меньше в Кракове, о чем мы писали в статье «Жилье в кредит без собственного вклада — фикция? Немногие выиграют от ценовых ограничений.»
Самые большие изменения на рынке аренды
По прогнозам, предшествующим началу 2022 года, после года повышения ставок на рынке аренды должно было отразиться снижение ставок. В то время, однако, трудно было предположить, что спрос на аренду квартир так сильно и в столь короткие сроки взлетит вверх. На ситуацию на рынке аренды больше всего влияет вторжение России в Украину и наплыв беженцев в Польшу.
По данным сайта Otodom, в последнюю неделю марта количество активных объявлений об аренде квартир составляло 60 процентов. ниже, чем в середине февраля — на неделе, предшествовавшей вторжению России в Украину. Номинально было потеряно 12 тысяч. предложения. По словам Каролины Климашевской, количество активных предложений снижается почти три недели чуть медленнее, чем на рубеже февраля и марта.
— Ближайшие месяцы вряд ли станут периодом бума на рынке жилья. рынок аренды в Польше. Для этого нужно время. Арендных квартир в стране будет все больше, но об относительном балансе между спросом и предложением к концу года не может быть и речи. Арендные ставки будут расти, а выбор и доступность помещений будут далеко не достаточными, — прогнозирует Ярослав Енджинский.
Увеличение движения на рынке аренды, в свою очередь, сможет отразиться на ситуации, наблюдаемой на рынке продажи жилья, а точнее, поддержать наблюдаемый спрос или предотвратить его существенное падение.
— Более высокие ставки, наблюдаемые на рынке аренды, сохранятся до осени из-за повышенного спроса со стороны беженцев, сотрудников, вернувшихся с удаленной работы, а в конце летних каникул и студентов. Рентабельность аренды, которая росла в последние недели, будет означать, что некоторые инвесторы, у которых есть наличные, будут размещать ее на рынке жилья. В долгосрочной перспективе мы ожидаем увеличения интереса к покупке квартир в аренду и со стороны инвестиционных фондов, в том числе иностранных, — оценивает Малгожата Велновска.
Что принесло начало года?
<р>Хотя средние цены, указанные в объявлениях о продаже квартир, выросли в прошлом году двузначными темпами, в некоторых крупнейших польских городах они превысили 20%. в год увеличение было немного более умеренным, если мы посмотрим на суммы, внесенные в нотариальные акты.Согласно данным Bankier.pl за четвертый квартал 2021 года, предоставленным веб-сайтом Cenatorium, особенно по продажам рынок квартир площадью до 60 кв.м. преобладали темпы роста не более 10% в год. — аналогично тому, что мы наблюдали на рынке в 2020 году.
В течение первых двух месяцев 2022 года ожидания как застройщиков, так и продавцов на вторичном рынке также выросли. Между крупнейшими польскими городами наблюдались значительные различия.
По сравнению с февралем 2022 года по декабрь 2021 года самый сильный рост наблюдался в больших квартирах площадью более 60 кв. В случае застройщиков, предлагающих квартиры такого размера, самый высокий рост (+7,5%) был зафиксирован в Варшаве. С другой стороны, в Кракове и Люблине средняя цена предложения за это время увеличилась на 4,5%. С другой стороны, в предложениях о продаже больших квартир, расположенных в Гданьске, было введено в среднем 2%. меньше, чем в декабре.
