Рынок складских услуг растет с развитием электронной коммерции, которая имеет иную специфику, чем традиционная коммерция, и нуждается в более крупных складах, — говорит Павел Сапек, старший вице-президент и генеральный директор Prologis.
Каким был 2021 год в цифрах для польской части Прологиса?
В прошлом году мы заключили договоры аренды почти на 745 тысяч. м, весь польский портфель на конец декабря составил 2,24 млн кв. м. и был сдан в аренду на рекордном уровне 96 процентов.
Склад Prologis в Европе составляет 19,9 млн кв.м, из которых 4,59 млн кв.м. в Центральной и Восточной Европе. В прошлом году мы завершили девять зданий в Центральной Европе общей площадью 261 000 кв.м. и начато строительство еще 11 корпусов общей площадью 187 000 кв.м.
Рыночные отчеты за последние два года доказывают, что пандемия оказалась быть катализатором для польского логистического и промышленного рынка. На сколько хватит этого топлива?
Несомненно, складской рынок растет вместе с развитием электронной коммерции, которая имеет иную специфику, чем традиционная торговля, и нуждается в более крупных складах — ведь на них должно быть больше товаров, больше отгрузок, больше сотрудников. Традиционная торговля и электронная коммерция еще долго будут управлять рынком.
Вторая проблема, возникающая в связи с пандемией, — это необходимость перепрограммирования цепочек поставок. Долгое время управление запасами было ориентировано на оптимизацию и философию «точно в срок» (запасы доставляются именно тогда, когда они нужны для производства — ред.), а сейчас мы переходим на «на всякий случай» (поддержание уровня запасов, гарантирующих безопасность производства) — прим. ред.), что, безусловно, увеличивает спрос на склады.
Эти структурные факторы являются одним из элементов нашего операционного успеха. Однако не менее важно, что мы сильно ориентированы на потребности наших клиентов, а не только на недвижимость. В этом году эксплуатационные расходы, безусловно, очень важная тема, которой мы всегда уделяли внимание.
Вы имеете в виду?
Мы одновременно являемся девелопером и многолетним владельцем и управляющим недвижимостью. Мы всегда указывали, что аренду следует рассматривать не только через призму эффективной арендной платы, но и с точки зрения совокупных операционных расходов, включая плату за обслуживание и коммунальные платежи.
В течение многих лет мы интенсивно сотрудничаем со специалистами в области медийных закупок, чтобы обеспечить минимальные затраты для наших арендаторов. Благодаря эффекту масштаба и стратегическим закупкам мы можем гарантировать, что рост цен для наших арендаторов не будет резким, хотя, конечно, он будет существенным. Прошлый год был крайне сложным, во второй половине года расходы на коммунальные услуги выросли из-за геополитического кризиса, связанного с газораспределением в Европе и увеличением спроса на газ в Китае.
Что касается платы за обслуживание (сборы, связанные с налогами и общественными сборами, плата за управление, расходы на страхование и расходы на содержание мест общего пользования — ред.) — в течение трех лет мы предлагаем арендаторам фиксированную ставку по договору аренды Clear Lease. Управляя большим портфелем складской недвижимости в течение многих лет, мы очень уверены в нашем бюджетировании операционных расходов, поэтому мы можем смело предлагать такие решения.
Коммунальные расходы и плата за обслуживание являются двумя из трех компонентов того, что арендатор платит арендодателю. А как быть с самой арендной платой с учетом увеличения стоимости строительства или земли?
В прошлом году мы увидели огромный рост затрат в Польше. Чтобы отрасль продолжала развиваться нынешними темпами, чтобы догнать развитие не только западноевропейских рынков, но даже наших южных соседей, мы прогнозируем значительный рост арендной платы в 2022 году, что уравновесит постоянно растущие затраты на замещение и инфляция. Практически во всех европейских странах арендная плата растет, а в некоторых даже двузначными темпами. С одной стороны, это связано с ростом издержек, а с другой – с ограничениями со стороны предложения при высоком спросе на склады.
Застройщики жалуются на нехватку земли, а лучшие участки продаются с аукциона по очень высокой цене. Разработчикам склада проще?
Ограничения поставок видны в большинстве европейских стран. Что касается Польши, то, к счастью, доступность земли все еще относительно высока, но она будет уменьшаться по мере дальнейшего динамичного развития рынка. Административные барьеры, низкий уровень проникновения земли в местные планы пространственного развития и длительные процедуры выдачи разрешений на строительство по-прежнему являются проблемой.
Складской рынок Польши составляет почти 25 миллионов квадратных метров. Как вы оцениваете потенциал этого рынка в ближайшие годы?
Глядя на динамику роста за последние два-три года, а также на стабильный спрос и более низкие ограничения со стороны предложения, чем в других европейских странах, я считаю, что польский рынок сохранит тенденцию к росту почти на том же уровне, что и в последние годы. . Хотя максимальный потолок определить сложно, я считаю, что увеличение ресурсов до 40 млн кв. вполне достижимо в ближайшие пять-шесть лет.
Еще год подряд склады доминировали среди активов, которые чаще всего покупают в Польше иностранные игроки, инвестирующие в недвижимость. Как такая глобальная организация, как Prologis, оценивает политические риски, связанные с Польшей — конфликт с ЕС из-за верховенства закона, lex TVN, Польская сделка, написанная на коленке? Ваши коллеги из иностранных ведомств спрашивают вас об этом?
Для компании с таким масштабом деятельности и постоянными инвестициями, зарегистрированной на Нью-Йоркской фондовой бирже, стабильность налоговой системы, регулирование и прозрачность, безусловно, очень важны. Пока политическая ситуация в Польше не является «красным флажком», который остановит инвесторов от активности на этом рынке.Я думаю, что в 2022 году такой реальной проблемой является ситуация за нашей восточной границей — будем надеяться, что ничего страшного не произойдет.
Павел Сапек
— старший вице-президент и генеральный директор Prologis. Отвечает за портфель компании в регионе (Польша, Чехия, Словакия и Венгрия) общей площадью 4,5 млн кв м. Имеет 25-летний опыт работы в сфере недвижимости и управления. Ранее работал в Segro Poland, Ove Arup & Partners и Washington Group. Окончил Университет г. Экономика в Катовице и аспирантура в Варшавской школе экономики.
